ForHosting KIT · 開発者向けツール

NOIと市場価値から不動産キャップレートを計算

不動産キャップレート計算ツールは、年間純営業収益を現在の市場価値で割り、結果をパーセントで表示します。融資条件、所得税、将来の値上がり予想を混在させず、複数の賃貸物件が生み出すレバレッジ前の営業収益性を、すばやく同じ基準で比較できます。NOIと市場価値は同じ通貨で入力してください。単位は計算時に相殺されるため、通貨や物件価格が異なっても結果を比較できます。NOIがマイナスの場合も入力でき、営業赤字の物件について正しくマイナスのレートを返します。

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不動産のキャップレートで分かること

キャップレート（還元利回り）は、物件の年間純営業収益が現在の市場価値に占める割合を表します。計算式は、純営業収益を市場価値で割り、その値に100を掛けてパーセント表示するものです。たとえば、年間NOIが72,000で、市場価値が900,000の物件なら、キャップレートは8パーセントです。この指標は、資金調達前の物件そのものの営業成績に焦点を当てます。住宅ローンの元本や利息、所得税、減価償却、想定する将来の売却価格は含みません。そのため、融資方法や所有者が異なる物件を最初に比較する際に役立ちます。ただし、投資全体の収益率を示すものではありません。同じレートの物件でも、修繕リスク、入居者の安定性、賃貸借条件、立地、成長見通しは大きく異なる場合があります。結果は候補を絞るための簡潔な指標、そして詳細な収支分析を始めるための材料としてお使いください。投資の良否をこの数値だけで判断することはできません。

NOIと市場価値の条件をそろえる方法

市場価値の対象となる物件と同じ物件の年間純営業収益を入力してください。一般的なNOIは、継続的な賃料などの収入から、管理費、維持修繕費、保険料、固定資産税、所有者負担の光熱費、妥当な空室損などの通常の営業費用を差し引いて求めます。通常、借入金の返済、資本的支出、減価償却、所有者の所得税は含めません。通貨の種類よりも、二つの入力で同じ通貨を使うことが重要です。円、ドル、ユーロなど、どの通貨でも両方が同一であれば計算できます。市場価値には現在の評価額、または検討中の購入価格を使用し、必ずゼロより大きい値を入力してください。売り物件を比較する場合は、すべてに同じNOIの定義を適用します。売主の予測では稼働率が楽観的であったり、引当金が省かれたりすることがあるため、比較前に前提をそろえる必要があります。マイナスのNOIは実際の営業損失を示すため有効です。NOIがゼロならレートもゼロパーセントになります。

割合を周辺条件とともに読み解く方法

キャップレートが高いほど、物件価値に対する現在の営業収益は大きくなります。一方で、高いレートは、市場が見込むリスクの高さ、成長期待の弱さ、先送りされた修繕、競争力の低い立地を反映している場合もあります。低いレートは、強い賃貸需要、新しい建物、長期契約、賃料や資産価値の上昇期待に伴うことがあります。あらゆる物件に通用する良いレートは存在しません。有効な比較には、物件種別、状態、契約形態、市場、評価時点が近いものを選びます。計算後は、稼働率の低下、保険料の上昇、固定資産税評価の変更、管理手数料、近い将来の修繕といった現実的な条件で結果がどう変わるかも確認してください。資金調達コストや他の投資先とも比較できますが、キャップレート自体は借入効果を含まず、ローンをモデル化しません。本ツールは小数の比率とパーセントの両方を返すため、後続システムで目的に合う形式を利用できます。APIは1回$0.002で、同じ決定論的な計算をブラウザーでは無料で実行できます。

活用例

購入候補を比較する

各候補に同じNOIの前提を適用し、条件をそろえたキャップレートで類似物件を比較できます。

仲介資料の表示レートを確認する

記載されたNOIと希望価格から割合を再計算し、計算方法や定義の違いを見つけられます。

所有物件の状況を把握する

借り換えや保有・売却の検討前に、更新した年間NOIと新しい評価額の関係を確認できます。

よくある質問

どのような計算式を使用しますか？

年間純営業収益を現在の市場価値で割ってキャップレートを求めます。その比率に100を掛けるとパーセント表示になります。

純営業収益には何を含めますか？

継続的な収入から通常の営業費用と空室損を差し引きます。借入返済、減価償却、所得税、通常は大規模な資本的支出を除きます。

市場価値の代わりに購入価格を使えますか？

はい。取得分析では、評価したい基準が提示された購入価格であれば、その金額を現在の市場価値として使用できます。

マイナスのキャップレートも計算できますか？

はい。年間NOIがマイナスなら営業損失を意味するため、数学的に正しいキャップレートもマイナスになります。

レートが高ければ必ず良い投資ですか？

いいえ。現在の収益が大きい可能性がある一方、高いリスク、弱い成長見通し、物件の重大な問題を補っている場合もあります。

APIリクエストの料金はいくらですか？

APIリクエストは1回$0.002です。手作業の計算には無料のブラウザー版をご利用いただけます。

開発者向け — APIアクセス

このページの機能はすべてAPIからも利用できます。自社システムに組み込みたいチーム向けのセクションです。それ以外の方は上のツールをそのままお使いください。

エンドポイント

POSThttps://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate

Bearerトークンで認証し、POST1回でタスクをキューに登録します。結果はWebhookまたは署名付きリンクで受け取れます。

お使いのスタックから呼び出す

curl -X POST https://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate \
  -H "Authorization: Bearer $KIT_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{"net_operating_income":72000,"current_market_value":900000}'

const res = await fetch("https://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate", {
  method: "POST",
  headers: {
    "Authorization": `Bearer ${process.env.KIT_KEY}`,
    "Content-Type": "application/json"
  },
  body: JSON.stringify({
    "net_operating_income": 72000,
    "current_market_value": 900000
  })
});
const { task_id } = await res.json();

import os, requests

res = requests.post(
    "https://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate",
    headers={"Authorization": f"Bearer {os.environ['KIT_KEY']}"},
    json={
    "net_operating_income": 72000,
    "current_market_value": 900000
},
)
task_id = res.json()["task_id"]

<?php
$res = file_get_contents("https://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate", false, stream_context_create([
  "http" => [
    "method"  => "POST",
    "header"  => "Authorization: Bearer " . getenv("KIT_KEY") . "\r\nContent-Type: application/json",
    "content" => '{"net_operating_income":72000,"current_market_value":900000}',
  ],
]));
$task = json_decode($res, true);

body := bytes.NewBufferString(`{"net_operating_income":72000,"current_market_value":900000}`)
req, _ := http.NewRequest("POST", "https://api.kit.forhosting.com/realestate/capitalization-rate", body)
req.Header.Set("Authorization", "Bearer "+os.Getenv("KIT_KEY"))
req.Header.Set("Content-Type", "application/json")
res, _ := http.DefaultClient.Do(req)

リクエスト例

{
  "net_operating_income": 72000,
  "current_market_value": 900000
}

レスポンス例

{
  "task_id": "tsk_a1b2c3d4e5f6a1b2c3d4e5f6",
  "type": "realestate.capitalization_rate",
  "status": "queued",
  "_links": {
    "result": "/tasks/tsk_…/result"
  }
}

非同期APIです。task_idは即時に返ります。ポーリングは1秒あたり1リクエストまでです。

料金

1リクエストあたり$0.002

単価はすべて公開しています。トークン換算や独自クレジットはありません。失敗したタスクは課金されません。

エラー

HTTP	コード	意味
`401`	`unauthorized`	APIキーが無効か、指定されていません。Authorizationヘッダーを確認してください。
`402`	`insufficient_balance`	残高が不足しています。チャージ後に再度お試しください。
`404`	`unknown_type`	指定されたタスクタイプは存在しません。タイプ名を確認してください。
`429`	`rate_limited`	リクエストが多すぎます。しばらく待ってから再度お試しください。

KITの完全なドキュメントを見る →