Berechnen Sie die Kapitalisierungsrate einer Immobilie

Damit vergleichen Sie die ungehebelte Betriebsrendite verschiedener Immobilien schnell und nach einheitlichen Kriterien, ohne Darlehenskonditionen, Einkommensteuern oder erwartete Wertsteigerungen einzubeziehen. Geben Sie NOI und Marktwert in derselben Währung ein; da sich die Einheiten aufheben, bleibt die Rate über Währungen und Immobilienpreise hinweg vergleichbar. Auch ein negativer NOI ist zulässig und ergibt bei einem Betriebsverlust korrekterweise eine negative Rate.

Was die Kapitalisierungsrate einer Immobilie misst

Die Kapitalisierungsrate, häufig Cap Rate genannt, zeigt den Anteil des jährlichen Nettobetriebsertrags am aktuellen Marktwert einer Immobilie. Für die Formel wird der Nettobetriebsertrag durch den Marktwert geteilt und das Ergebnis zur Prozentdarstellung mit 100 multipliziert. Erzielt eine Immobilie beispielsweise einen jährlichen NOI von 72,000 und hat einen Wert von 900,000, beträgt die Rate 8 Prozent. Die Kennzahl betrachtet die betriebliche Leistung des Objekts vor seiner Finanzierung. Tilgung und Zinsen eines Darlehens, Einkommensteuer, Abschreibung und ein angenommener späterer Verkaufspreis bleiben unberücksichtigt. Dadurch eignet sie sich für einen ersten Vergleich von Objekten mit unterschiedlichen Finanzierungen oder Eigentümern. Eine vollständige Anlagerendite ist sie jedoch nicht. Zwei Immobilien mit derselben Rate können sich bei Instandhaltungsrisiken, Mieterstabilität, Vertragsbedingungen, Lage und Wachstumsaussichten erheblich unterscheiden. Verwenden Sie das Ergebnis als kompakte Vorauswahl und Ausgangspunkt einer gründlicheren Prüfung, nicht als alleiniges Urteil darüber, ob sich eine Investition lohnt.

Wählen Sie stimmige Werte für NOI und Marktwert

Verwenden Sie den jährlichen Nettobetriebsertrag genau der Immobilie, auf die sich der Marktwert bezieht. Der NOI beginnt üblicherweise mit den laufenden Objekterträgen und zieht gewöhnliche Betriebskosten ab, etwa Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, vom Eigentümer bezahlte Versorgungsleistungen und einen angemessenen Leerstandsabschlag. Schuldendienst, Investitionsausgaben, Abschreibung und persönliche Einkommensteuer des Eigentümers gehören normalerweise nicht dazu. Einheitlichkeit ist wichtiger als die Währung: Sie können Euro, Dollar, Pfund oder eine andere Währung eingeben, solange beide Beträge dieselbe verwenden. Der Marktwert sollte den heutigen Immobilienwert oder den untersuchten Kaufpreis darstellen und muss größer als null sein. Wenden Sie beim Vergleich von Angeboten auf alle Kandidaten dieselbe NOI-Definition an. Verkäuferprognosen können von optimistischer Belegung ausgehen oder Rücklagen auslassen; vereinheitlichen Sie diese Annahmen vor dem Vergleich. Ein negativer NOI ist zulässig, weil er einen echten Betriebsverlust abbildet und zu einer negativen Rate führen sollte. Ein NOI von null ergibt null Prozent.

Ordnen Sie den Prozentsatz richtig ein

Eine höhere Rate bedeutet mehr aktuellen Betriebsertrag je Einheit Immobilienwert, kann aber zugleich ein höher wahrgenommenes Risiko, schwächere Wachstumserwartungen, aufgeschobene Instandhaltung oder eine weniger gefragte Lage widerspiegeln. Eine niedrigere Rate kann mit starker Mieternachfrage, neuerer Bausubstanz, langen Mietverträgen oder erwarteten Miet- und Wertsteigerungen einhergehen. Eine allgemein gültige gute Rate gibt es nicht. Aussagekräftige Vergleiche betreffen ähnliche Objektarten, Zustände, Vertragsstrukturen und Märkte zu ungefähr demselben Zeitpunkt. Prüfen Sie nach der Berechnung realistische Szenarien: niedrigere Auslastung, höhere Versicherungskosten, eine neue steuerliche Bewertung, Verwaltungsgebühren oder anstehende Reparaturen. Vergleichen Sie das Ergebnis auch mit Finanzierungskosten und alternativen Anlagen. Beachten Sie dabei, dass die Rate ungehebelt ist und kein Darlehen modelliert. Der Rechner liefert sowohl das Dezimalverhältnis als auch den Prozentsatz, sodass nachgelagerte Systeme beide Darstellungen nutzen können. Eine API-Anfrage kostet $0.002; für manuelle Prüfungen läuft dieselbe deterministische Berechnung kostenlos im Browser.